Analyse du marché par Pearl Kezele & Jason Fitzpatrick de l'Équipe Kezele, Royal LePage Village

Aperçu du marché immobilier de l'Ouest-de-l'Île de Montréal
Achetez quand les gens ont peur : La vérité sur l'immobilier comme couverture contre l'inflation
Analyse du marché par Pearl Kezele & Jason Fitzpatrick de l'Équipe Kezele, Royal LePage Village.

« Il y a une vieille règle en investissement : fuyez quand les gens sont avides, achetez quand les gens ont peur. Nulle part cela ne s'applique mieux que dans le secteur de l'habitation. Et cela se rattache à une affirmation qu'on entend partout en ce moment : « L'immobilier est la meilleure couverture contre l'inflation. » »


C'est vrai. Mais c'est vrai à certaines conditions — et c'est dans ces conditions que l'on gagne ou que l'on perd de l'argent. Voici la version honnête, celle que nous donnons à nos propres clients.

Pourquoi l'immobilier est une vraie couverture

Commençons par l'évidence : on ne fabrique pas plus de terre dans l'Ouest-de-l'Île. Une maison est un actif tangible dont le coût de remplacement augmente avec l'inflation — le bois, la main-d'œuvre, le terrain, tout se réévalue en dollars d'aujourd'hui.

Mais les briques ne sont pas le moteur. C'est la dette qui l'est.

Un prêt hypothécaire est une somme fixe en dollars d'aujourd'hui. L'inflation rend chaque dollar futur moins cher, vous remboursez donc cette dette avec une monnaie dépréciée tandis que la valeur de l'actif réajuste sa valeur à la hausse. Aucun autre actif ménager ne vous permet de faire cela. Un lingot d'or du Costco est du métal honnête à un prix honnête — mais aucune banque ne vous prêtera quatre dollars pour chaque dollar investi pour l'acheter, vous ne pouvez pas y habiter, et personne ne vous paiera un loyer pour le détenir. Une maison vous abrite, peut vous rapporter un revenu et efface silencieusement sa propre dette. C'est cela, la protection.

Et c'est aussi pourquoi l'accès y est coûteux. Tout le monde sait que l'immobilier protège contre l'inflation, la protection est donc intégrée dans le prix avant même que vous n'achetiez. Cette prime n'est pas une arnaque — c'est le coût de la protection elle-même.

La correction que personne ne met dans la brochure

L'immobilier est une protection sur l'ensemble d'un cycle, pas une protection contre les chocs immédiats. Lorsque l'inflation frappe au début, l'immobilier écope en premier : regardez 2022 — les taux ont grimpé, les prix se sont corrigés, les paiements ont explosé, les acheteurs se sont retirés, les vendeurs ont attendu, le volume s'est effondré et les prix sont devenus rigides. La couverture n'a protégé personne pendant le resserrement. Elle paye sur l'ensemble du cycle, pour ceux qui ont la capacité de la conserver.

Le piège : Conserver un bien exige une capacité financière. Quand plus de la moitié du pays a besoin d'une aide gouvernementale pour maintenir son niveau de vie, un choc de taux écarte les gens en cours de cycle, et leur actif est transféré à quelqu'un qui avait les reins assez solides pour le porter.

La politique monétaire se resserre, la politique budgétaire vient rassurer, et les deux s'affrontent sur les mêmes tables de cuisine. C'est tout simplement complexe — et c'est le jeu auquel nous jouons tous.

Ce n'est pas de la théorie. Le Rapport sur la stabilité financière 2026 de la Banque du Canada indique que la dernière vague d'hypothèques à taux fixe sur cinq ans contractées pendant la pandémie arrive à échéance au cours de l'année à venir, avec des paiements en hausse d'environ 15 % en moyenne. La SCHL compte environ 1,15 million de renouvellements en 2026, et 940 000 autres à venir en 2027. C'est le réajustement du marché, mesuré — et cela se produit alors que l'inflation s'établit encore à 3,1 % (Statistique Canada, septembre 2026).

Alors, quand la protection devient-elle abordable ?

Au sommet du marché, lorsque la cupidité domine, vous payez la prime maximale et la marge reste étroite pendant des années. Dans les phases de ralentissement — acheteurs craintifs, vendeurs en attente, manchettes sombres — la prime diminue. C'est le même actif, la même protection, mais avec un prix d'entrée plus bas.

C'est exactement la phase dans laquelle nous sommes. Et c'est ce que signifie concrètement « acheter quand les gens ont peur ».

Ce que cela signifie pour les acheteurs

C'est votre opportunité, et c'est une opportunité pour réfléchir, pas pour vous précipiter. Achetez l'actif, pas seulement le paiement mensuel : une propriété solide dans l'Ouest-de-l'Île, achetée à un prix de phase de ralentissement, avec un paiement que vous pouvez assumer si les taux restent élevés plus longtemps. Laissez le temps et l'inflation réduire la dette. Le paiement est temporaire ; l'actif est permanent — mais seulement si vous surmontez la période de paiements élevés. Achetez comme un investisseur à long terme dès le premier jour.

Ce que cela signifie pour les vendeurs

Vous détenez l'actif protecteur que tout le monde recherche. Affichée au prix du marché d'aujourd'hui — et non à celui de 2022 — votre propriété s'adresse aux acheteurs les plus sérieux du cycle, ceux qui achètent précisément parce que c'est dans cette phase que la protection est la moins chère. Et si vous n'avez pas besoin de vendre, conserver un actif tangible face à l'inflation est une décision rationnelle. Dans les deux cas, la décision commence par la connaissance de la valeur réelle de votre maison dans le marché actuel.

En résumé

Le cycle récompense les patients et punit ceux qui s'endettent à l'excès. L'immobilier est roi en période d'inflation pour ceux qui peuvent traverser la période de resserrement.

Vous songez à acheter ou à vendre ?

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Sources & Références
Statistique Canada : Indice des prix à la consommation, inflation globale de 3,1 % d'une année sur l'autre en septembre 2026 (statcan.gc.ca)
Banque du Canada : Rapport sur la stabilité financière (2026) — renouvellement de la cohorte à taux fixe sur 5 ans avec des paiements en hausse d'environ 15 % en moyenne (bankofcanada.ca)
SCHL : Projections de renouvellement hypothécaire — environ 1,15 million de renouvellements en 2026 et 940 000 en 2027 (cmhc-schl.gc.ca)
ACI (Association canadienne de l'immeuble) : Indice des prix des propriétés IPP MLS® — sommet en fév. 2022 et baisse d'environ 18 % par rapport au sommet (crea.ca)

Achetez quand les gens ont peur : La vérité sur l'immobilier comme couverture contre l'inflation